嘉 宾：储嘉康 经济学专家、陈敏梁 华星房产咨询、王 为 雅戈尔置业、鲍致远 宁兴房产、金不庸 网络名人

　　记录整理：周爱娟 宁波日报

　　时 间：9月28日下午

　　地 点：宁波日报房产工作室

　　主持人：整个9月，宁波房地产市场依然呈现放量缩减之势头，只有洪都花园二期、盛世华城三期部分房源、中海香波堡、风格城市第7组团、日湖家园等少数几个楼盘开盘，总套数不足千套，并且销售时间不久就迅速去化。人们在年初所预期的金九大量放盘的现象并没有出现，各家开发企业推出的楼盘总量远远不能满足人们的需求。其实，有一部分企业已经达到了领预售许可证的标准却迟迟不去拿，有不少企业每阶段推出量极少，饥饿销售模式被广泛运用，引起社会种种质疑。宁波房地产市场到底有没有捂盘现象？这种现象的存在到底是基于怎样的原由？有关部门在查处捂盘现象的时候又应该出台怎样的配套措施？请在坐的各位嘉宾对此作一分析，并对宁波房地产市场的未来发展提出建议。

　　金不庸：宁波的捂盘现象还是很多的，这种现象的关键在于销售制度与法规的不健全，打击查处起来也比较困难。听说杭州一个开发商因为被查处而停盘5个月，之后房价反而随大市每平方米暴涨了五千元。我们平时也了解到了许多购房者的心理，他们再也不相信对于房地产市场的宏观调控政策以及房价会降的言论了。现在虽针对第二套房实行首付提高这样的政策，但购房者还是照买不误。现在捂盘现象非常多，有很多楼盘分多期销售或者一幢一幢地开盘，这是开发进程的需要还是捂盘？值得我们深思。这样的销售方式导致供应量远远不能满足需求。房地产的预售制度是很不完善的，捂盘的现象很多，但真正查处的很少。这缘于对捂盘定义的不明确。宁波某开发商本来资金很紧张，由于资质不高一直贷不到款，拖了很久才开盘，结果遇到市场迅速转好，反而发了大财。这种现象是非常滑稽的，宏观调控想打击销售预期的作用不明显。

　　从供需方面来讲，打击捂盘很可能让开发商变本加厉。如果宁波的开发商大批量地进行开发，两年以后将没有土地可以运作，政府在土地供应方面一定要控制好节奏，许多外来大型开发商在第一个项目进行销售时就已经进行土地储备，否则开发就要断档。政府每年要根据开发需求量来推出土地。

　　陈敏梁：现在社会上许多声音都要求开发商进行准现房销售，以前是做一些样板房，现在则变成做样板社区，这样一来，销售日期肯定会有所延后，许多人看来是捂盘惜售了。又比如一些商业地产，只有经营起来，才能有发展前景。从另一个角度来说，捂盘是需要实力的，现在土地成本、融资成本是相当高的，在捂盘的过程中还可能遇到国家政策调控，因此存在很大的风险。绝大多数的捂盘是被动型的，比如国有资本控股的开发企业会有这样的困惑，销售得过快或过慢都会有压力。对于所有开发企业来讲，明天是否有好的市场环境还很难说。不同的企业可以有不同的策略选择。有两种情况会发生捂盘，一是开发商确定捂盘肯定会有利润产生，即面粉比面包贵的时候。第二种是开发企业资金链毫无问题，融资渠道比较广泛。还有一种被动型情况，就是如果成本过高，马上进行销售的话是亏本的，则必须要等下去。

　　王为：在宁波，有捂盘现象，但不普遍，比如一些公司只有一块土地在运作，如果现在全部卖掉，后续工作就不能马上接上，对公司运营不利。有些公司故意拉高价格不愿意迅速销售，这是与其公司经营理念相关的。然而另一些公司可能拥有相反的理念，即多个项目迅速开发，资金滚动速度较快，这样可以少承担开发过程中可能遇到的政策风险，又可以避免高额的土地增值税。

　　其实，捂盘很大程度上也是无奈之举，不少内部预定客户会延迟签订合同，这也让开发商非常为难。其实预售制度本来就是从香港引进的，来内地实行了这么多年未必是很科学的，要消除捂盘现象首先要完善销售制度。

　　鲍致远：首先要指出的是，捂盘是一种市场行为，并非是道德层面的问题。捂盘现象产生的原因是供不应求。最重要还是要靠市场来进行自发调节。如果政府再出台宏观政策，则应该从调节供需平衡入手。如果房地产市场形势不好的话，房子销售情况不好，有人说捂盘吗？但如果是现房销售的话，是不是捂盘呢？因此这种现象的产生有很多种原因，主要取决于各公司的销售节奏。比如在广东的许多开发商，都是等全部造完之后再进行销售。所以单纯地谴责开发商是不对的。就我们的项目城市花园而言，我们不会捂盘，只要是工程进度达到预售要求的时候，会马上进行销售，这些都是市场环境下的自发选择。

　　储嘉康：中国的住房制度改革是从1998年开始的，把住房推向市场，但把联合国“居者有其屋”的意思理解错了，认为人人都要有住房。赶上福利分房的人都是房价上涨的受益者。由于历史的局限性，当时许多问题没有考虑周到：一是民工潮，包括到城市里打工的本地农民和外来务工者，二是大学扩招留在城市中的毕业生。这一部分人有知识，但是没有家庭的经济支撑，单纯依靠自己又还没达到买房的经济积累。这两部分人是国家当初始料不及的。

　　现在，人们的消费预期也越来越高，以前一房一厅就可以结婚了，现在起码要80平方米以上，许多人更是要求在120平方米以上。国家在制定调控政策的时候并没有仔细分析哪些是既得利益者，哪些是没有得到利益的。房价是很难控制的，首先土地是稀缺资源，这是国家财政的重要来源，因此土地成本不会降低。其次，现在房子的配套设施越来越好，建造成本也日益提高。

　　国家在取消福利房的时候，并没有考虑到增量的问题，及前面我们提到的那两部分人的住房需求。开发商则要求利润的最大化。同时，制定的调控政策落实不到位，带动了房价的飙升。以个人所得税这个政策而言，表面上看是抑制房价，但实质却提高了房屋的购入成本，反而助推了房价。但我们也要客观地认识到，如果房价暴跌，将会引起大量的失业，人们的收入上不去，各种消费娱乐以及商业活动都会萧条。这次住宅工作会议上看到了保障房的意义。其实，一部分人是不会买房的，如刚参加工作没有积蓄的年轻人、大公司工作流动性比较强的白领、从事销售等职业的人。强行控制房价是不对的，应该解决以上提到的一部分人的住房问题。农民的自建房应进入市场流通，现在城市的发展是一元化的，而住房却是两元化的，这导致城市的住房资源越来越紧张，而农村则会空心化。

　　对于是不是捂盘行为，国家职能部门应该出台一系列确切可行的标准进行认定，让开发商有章可循，这也是促进房地产市场健康发展的必由之路。