房地产经纪是个后发优势行业
——访中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强
房地产中介对人们来说早已不是个陌生的词语，人们在买卖或租赁房屋时，已越来越习惯于借助专业的房地产中介机构来完成。特别是1998年以后，随着房地产市场的快速发展，二手房交易日渐火热，部分城市二手房的交易量超过了新建商品房。今年以来，二手房交易量大幅回升，率先带给人们“小阳春”的融融暖意。
可以说，与二手房交易息息相关的房地产经纪，一直是房地产市场中不可或缺的重要部分。那么，我国的房地产经纪行业发展现状及趋势如何？在目前形势下遇到了哪些机遇和挑战？为此，记者采访了房地产经纪行业自律性组织中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强，听他讲述房地产经纪行业的现在和未来。
令人疑惑的称谓
记者：“经纪”一词让不少百姓感到有些疑惑，房地产经纪与人们通常印象中的“中介”是否是一个概念，有何不同涵义？
柴强：房地产业包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理等行业。其中，房地产中介服务的含义比人们通常理解的“中介”要广，包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。我们把房地产中介服务中为促成委托人与他人达成房地产买卖、租赁等交易的行为，称为“房地产经纪”。可见，人们通常所说的“中介”，规范和法定的用语为“房地产经纪”。
还需要说明的是，虽然我们目前所说的房地产经纪主要指二手房买卖、租赁的代理、居间等活动，但新建商品房或者说一手房的销售代理活动，也应是房地产经纪的一个部分。
“中国特色”的房地产业结构
记者：那么，房地产经纪在房地产市场中究竟扮演着怎样的角色呢？
柴强：由于房地产具有独一无二、价值量大等特性，以及房地产的质量、性能、产权复杂，使得房地产市场存在严重的信息不充分和信息不对称，加上房地产交易过程复杂、交易双方难以相互信任等，决定了人们在房地产交易中需要专业的房地产经纪人员和机构为其提供服务。总的来说，房地产经纪主要起到提供交易信息、降低交易成本、提高交易效率、保障交易安全、维护交易秩序、优化资源配置等重要作用。
记者：这个行业在目前的房地产市场构成中是何种情况？与国外成熟市场相比，存在何种差距？
柴强：一言以蔽之，我国的房地产业目前是以房地产开发为主，而发达国家基本上是以房地产经纪为主。这也可以称之为“中国特色”吧。
当然，这是和我国目前的国情相适应的。改革开放初期，我国城镇居民人均住房建筑面积仅为
然而，随着经济发展和大规模开发建设的推进，人均住房面积距离这个“合理的量”的差距将越来越小，在一段时期后将进入一个“旧的不去，新的不来”的平稳期。这个时期，“开发”的历史使命在某种意义上便完成了，房屋的开发量将主要取决于房屋的寿命，当然还包括人口城镇化等其他因素。目前部分大城市出现的二手房交易量大于新建商品房的现象，已表明了这种迹象。而将来，必然是二手房交易占房地产市场的绝大多数。
必是主体的、恒久的行业
记者：您刚才说到，随着市场的发展，二手房必定要占市场的大多数，那么，这对于房地产经纪行业未来的发展趋势来说意味着什么？
柴强：刚才说到在某一个历史阶段二手房将超过新建商品房，成为市场的主体。从另一个角度来说，房屋是一个耐用品，寿命长达几十年甚至上百年。而一栋房屋在其寿命期内必将经历多次买卖或租赁，一个家庭随着收入的增长、人员结构的变化，也会使用多套住房。据有关资料，美国人一生中平均要搬7次家。可以说，以后的房地产市场应该是个庞大的“旧货市场”。
这些因素都决定了，房地产经纪行业的发展具有后劲足、需求大的趋势。在以后的房地产市场中，应该是房地产经纪行业的从业人员占主流，房地产经纪服务占主要形式，并将在解决大量人员就业、促使房地产资源充分利用等方面发挥更大的作用。
记者：目前市场的变化会对行业产生什么影响？
柴强：房地产经纪行业的一个突出特点是：由于主要靠成交后提取佣金实现收入，因此受成交量起落的影响十分大，而成交量又与整体宏观经济、市场波动关系密切。目前二手房交易量的上升趋势表明，房地产经纪机构还有很大的发展空间。同时，房地产经纪促成交易的比重也大有提高空间。目前我们还没有这方面的数据，可能只有50%左右，即100套房屋中可能有50套是通过房地产经纪服务促成交易的，而在美国，这个数字达到了80%~90%。
我认为，只要有市场经济，有房地产交易存在，房地产经纪行业肯定是存在的，并在房地产市场中将起到主导作用。
“做优”是房地产经纪机构发展的首要目标
记者：去年不少房地产经纪机构受到了较大的震动，中大恒基关闭500家门店的新闻也造成了较大的影响。那么，行业发展还存在哪些问题？为了应对未来的光明前景，企业应该从那些方面做准备呢？
柴强：随着房地产市场的迅速发展，房地产经纪行业也获得了较大发展。这10多年中，产生了一大批有品牌、大规模、现代化连锁经营的本土机构，如链家地产、我爱我家、满堂红等，同时不少境外品牌也纷纷进驻，如美国的21世纪不动产，香港的中原地产等。当然，行业内还存在不少散兵游勇，但是现代化、规模化、品牌化之路将是日后发展的必然趋势。
如你所言，随着市场形势的变化，一些知名品牌规模萎缩甚至黯然退出，我认为，这主要是由于盲目扩张、管理跟不上或者经营理念不正造成的。顺驰、中大恒基都属于扩张较快的。同时，一些经营活动不规范的机构，也将难逃被市场淘汰的厄运。应该说，挺过了这次危机的机构，还是经得住考验的。“做大做强”不应是经纪机构的唯一追求，我认为，“做优、做久、做强、做大”这种发展路径才是较合理的发展思路。
记者：社会调查显示，中介行业的信誉度较差，此外还存在哪些问题？如何进行规范？
柴强：诚然，房地产经纪从业人员素质不高、吃差价、扰民、拖延交房时间、挪用客户交易资金等问题仍然存在，急需引导和改变。可以说，规范才是治愈行业良莠不齐及种种症状的良药，我们学会这几年也一直致力于这方面的工作。
一方面，要提高从业门槛。我国香港、台湾地区及欧美国家早已对从事房地产经纪的人员实行持证上岗制度，原建设部、人事部在2001年已经启动房地产经纪人执业资格考试，至今已有3万多人取得了资格，但是还没有强制执行。我们学会也正积极推动这一制度的法规化。另一方面，出台针对性的措施，如前两年开始启动的交易资金监管做法，在防范挪用客户交易资金问题上富有成效。最后，推动从业人员意识观念的提高，行业的社会认可度也至关重要。
